Investissement LMNP, LMP ou CENSI-BOUVARD en Résidence Tourisme

Investir dans une Résidence de Tourisme

Réaliser un investissement en résidence de tourisme avec TPC sous le statut de loueur de meublé présente des avantages considérables.

Pour autant, un investisseur qui est attiré par ce type d’investissement pour conforter sa retraite, capitaliser dans la pierre, générer des revenus sécurisés et défiscalisés, à qui nous allons apprendre que le premier effet défiscalisation est le remboursement de la TVA par chèque du trésor public 3 à 6 mois après la livraison; et bien cet investisseur peut se poser la question suivante suivie de beaucoup d’autres:

« Cet investissement m’attire et parait formidable; pour autant, la mariée n’est-elle pas trop belle? »

Voici les principales questions relatives au support d’investissement qu’est la résidence service de tourisme; bord de mer, montagne, régions vertes ou encore circuits touristiques, les résidences proposées par TPC conseil sont toutes « expertisées » ainsi que les gestionnaires afin de garantir les intérêts des investisseurs privés.

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Les questions et les réponses…

1. Le marché du tourisme est-il cyclique et soumis aux aléas économiques?

Le marché du Tourisme en France est loin d’être un marché fragile.

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En effet, celui-ci représente depuis de nombreuses années un peu plus de 6 % du PIB national, preuve de sa stabilité et de l’importance de sa contribution à la richesse du pays.

La France est la 1ère destination touristique mondiale (depuis 1995) avec près de 80 millions de touristes chaque année.

Ce succès s’explique d’abord par des raisons structurelles :

La richesse et la diversité du patrimoine culturel et naturel,

L’apparition des 35 heures favorisant le développement touristique interne et les courts séjours.

S ‘ajoutent également des raisons conjoncturelles d’ordre économique:

La baisse du pouvoir d’achat des français les incite à privilégier les vacances en France pour minorer les coûts.

Rappelons simplement un chiffre aujourd’hui, 85% des Français privilégient la France pour leurs vacances. Par ailleurs, quand le pouvoir d’achat des Français augmente et que ceux-ci repartent à l’international, les f lux de touristes étrangers reprennent sur le territoire national.

La France est, nous venons de le voir un territoire particulièrement attractif, cependant de nombreuses marges de progression existent. En effet, si elle est la 1ère destination touristique mondiale, elle n’atteint que le 3ème rang en ce qui concerne les recettes tirées du tourisme. Ce constat a incité les Pouvoirs Publics à élaborer la loi de développement et de modernisation des services touristiques.

Votée le 22 juillet 2009, la loi a mis en place une série de mesures destinées à moderniser le secteur du tourisme, favoriser sa croissance, augmenter le montant des recettes qu’il génère et créer des emplois.

Rappel des principales mesures:

 

  • Réforme de la procédure de classement des hébergements touristiques, instituant des normes plus exigeantes tournées vers le service au client,
  • Mise en place d’une TVA à 5,5% dans la restauration,
  • Simplification de la réglementation de la vente de voyages,
  • Facilitation de l’accès des petites et moyennes entreprises aux chèques vacances.

Cette initiative des pouvoirs publics est la preuve d’une prise de conscience de l’importance de ce secteur pour la richesse nationale et son classement au rang de priorité nationale.

Elle laisse entrevoir des perspectives très positives.

D’ailleurs l’Organisation Mondiale du Tourisme ne s’y est pas trompée en prévoyant 106,1 millions de visiteurs en France à l’horizon 2020.

2. Est-il vrai que le pouvoir d’achat des français est en baisse, que les français partent de moins en moins en vacances, et par conséquent que le risque de ne pas louer est trop élevé?

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Un constat s’impose, les Français ne partent pas moins en vacances. Lors de la récente crise économique en 2008-2009, le constat a été fait que les ménages ont réduit d’autres postes pour sauvegarder leur budget vacances.

La saison touristique été 2014 en est une nouvelle preuve! Les centaines de kms de bouchons autoroutiers attestés par Bison Futé en témoignent également.

En effet, le tourisme et les vacances s’imposent pour nos concitoyens à la fois comme un facteur d’équilibre individuel et un facteur d’équilibre social.

Cependant, la baisse du pouvoir d’achat a entraîné des arbitrages à l’intérieur de ce budget vacances, en limitant notamment les dépenses accessoires (moins de sorties payantes, recherche des meilleurs tarifs) pour conserver la possibilité de maintenir la durée de leur séjour.

A ce titre, les résidences de tourisme tirent leur épingle du jeu avec un rapport qualité prix particulièrement compétitif, elles attirent à ce titre une clientèle de plus en plus large et diversifiée.

Un autre constat s’impose, quand le pouvoir d’achat de nos concitoyens baisse, ils privilégient les séjours sur le territoire national et notamment des vacances de proximité (permet tant ainsi de limiter le budget transport).

En effet, les Français partant à l’étranger ont tendance, quand la conjoncture se tend à se rapatrier sur le territoire national dès que leurs conditions financières se dégradent.

La même dynamique peut être observée dès que sur viennent des troubles géopolitiques. L’espace français s’impose ainsi comme un espace de repli, une garantie pour les vacances tant pour les Français que pour nos voisins européens.

Source : Le poids économique et social du tourisme – Conseil National du Tourisme – Session 2010

3. Est-il vrai que de nombreux exploitants ont déposé le bilan ou revu les loyers à la baisse?

Il est vrai que ces dernières années quelques exploitants ont déposé le bilan.

Une analyse de ces incidents fait apparaître que les sociétés concernées étaient quasiment toutes récentes et avaient connues des croissances de leur parc extrêmement rapides.

Elles étaient majoritairement issues de société de promotion immobilière et ne disposaient d’aucune compétence particulière dans l’exploitation de résidence de tourisme.

Ces naufrages ne sont pas liés au secteur d’activité, mais à la facilité d’accès à ce marché pour de jeunes sociétés ne disposant d’aucune expérience dans ce domaine.

Preuve en est, les principaux exploitants historiques français ont su résister à la crise et ont continué à tenir leurs engagements.

C’est donc bien le professionnalisme qui, comme dans tout métier, fait la différence et permet d’assurer la pérennité de l’investissement.

4. Un lot géré dans un complexe de tourisme se valorise-t-il moins qu’un bien immobilier traditionnel?

Aucune différence de prime abord entre l’immobilier traditionnel et un appartement dans une résidence de tourisme.

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Nous sommes sur la même typologie de bien. Pour autant un logement exploité par bail commercial aura vocation à mieux vieillir car sera entretenu régulièrement par le preneur à bail (article 605 du code civil) soucieux de maintenir son outil de travail en parfait état.

Ainsi, si l’on devait comparer une résidence secondaire (occupée à raison de 4 semaines en moyenne par an, non chauffée, mal entretenue) et un lot en résidence de tourisme :

ce dernier serait en bien meilleur état général à horizon 10 ou 20 ans et séduirait plus aisément un futur investisseur en recherche d’une résidence secondaire.

Futur acquéreur qui pourrait bénéficier de semaines d’occupation tout en ayant des loyers et la garantie de l’entretien de son bien immobilier toute l’année.

Le fait de disposer d’un bail commercial est donc synonyme d’économie (concernant notamment l’entretien) et de tranquillité pour l’investisseur dans la gestion de son bien assurée par le gestionnaire.

De plus, la pertinence de l’emplacement, de la typologie et du prix, identique aux prix pratiqués pour des biens anciens similaires, faisant de ce produit un bien rare, contribue à la valorisation à terme de l’immobilier.

5. En défiscalisation, le gain fiscal est-il intégré dans le prix de vente, ce qui laisse à penser que les biens sont sur-vendus?

Illustration monnaie, argent liquide

Pour rappel, une défiscalisation, c’est une option fiscale à exercer au moment de la première déclaration qui suit la livraison du bien, autrement dit, à la base, un bien défiscalisant doit être appréhendé comme un simple bien immobilier traditionnel.

L’intérêt des programmes proposées par TPC réside, entre autres, dans la négociation en volume dont chaque programme a fait l’objet :

Un commercialisateur unique négocie le prix et le cahier des charges, le tout sans prise en compte d’un quelconque avantage fiscal dans le prix de vente final.

6. L’investisseur s’engage financièrement dans une opération en VEFA: qu’est- ce qui lui garantit que le bien sera livré?

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Lorsqu’une résidence est commercialisée dans le cadre d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement, le contrat de vente sécurise le plus l’investisseur en lui faisant ainsi bénéficier d’un maximum de garanties dont une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) délivrée dans la majorité des cas par un établissement financier.

Cette garantie prévoit qu’en cas de défaillance du promoteur, le garant se substitue à celui-ci pour finir l’ensemble de l’ouvrage tout en respectant le cahier des charges initialement prévu.

7. L’investisseur devra-t-il consacrer un budget important à l’entretien de son bien?

Tout l’intérêt de l’exploitation par bail commercial réside dans le fait que l’exploitant prend à son compte la majeure partie des frais inhérents à la vie d’un bien immobilier, la principale raison étant qu’il s’agit là de son outil de travail garant de son chiffre d’affaires et qu’il se doit donc de la maintenir en bon état.

A noter toutefois que certains travaux exceptionnels restent à la charge du propriétaire bailleur tel que :

 

  • Les ravalements de façades :

lorsqu’ils restent à la charge des Investisseurs, ces derniers représentent des sommes relativement faibles, qui s’expliquent par le fait qu’un ravalement intervient en moyenne tous les 15 à 20 ans.

Ramené sur le nombre d’années de détention, le coût annuel apparait ainsi restreint.

 

  • Les remplacements des équipements techniques, liés à une usure normale pour la piscine ou le chauffage collectif, etc…, sont également des charges exceptionnelles qui, ramenées au nombre d’années de détention et à hauteur de la quote-part de chacun des appartements, sont minimes.

Enfin, il faut considérer ces dépenses comme des investissements nécessaires à la valorisation de votre patrimoine.

 8. Pourquoi plafonner les loyers à la hausse, pas à la baisse : c’est moi qui assume le risque de baisse de l’indice?

Le plafonnement des loyers à la hausse a pour vocation de protéger l’investisseur en préservant l’exploitant d’une hausse disproportionnée de l’indice de référence.

En effet, le loyer initial est fixé pour assurer la pérennité de l’exploitation, en anticipant des hausses modérées des loyers et en permet tant au gestionnaire de réaliser un bénéfice.

Dans l’hypothèse où le loyer ne serait pas plafonné, cela pourrait mettre en péril l’exploitation.

Ainsi, une hausse de l’indice de 6 % sur l’année ne peut pas être impactée dans les mêmes proportions aux loyers facturés aux locataires (car l’inflation est bien inférieure).

Autrement dit, une hausse de 6 % de l’indice répercutée dans la limite de 3,25 %1 aux locataires laisse à la charge de l’exploitant la différence, soit 2,75 % de marge en moins.

Cela peut être absorbé une année mais peut rendre déficitaire l’exploitation si l’opération se répète.

Enfin, il est à noter que des indices comme l’IRL (indice de révision des loyers) ou l’ICC (indice du coût de la construction) ont cru de +18 % depuis 1998 pour l’IRL et de +25 % pour l’ICC depuis 2003, ce qui souligne clairement des tendances haussières sur des cycles de moyenne durée, donc une valorisation régulière des loyers perçus.

9. Si c’est aussi rentable, pourquoi l’exploitant ne conserve-t-il pas la propriété des murs ?

L’exploitant, comme son nom l’indique, a vocation à exploiter, c’est son métier, son domaine d’expertise et de compétence.

C’est grâce à la gestion de la résidence qu’il va réaliser un bénéfice. Il assume là son rôle de « pure player ».

En outre, C’est un moyen de sécuriser l’opération sur le long terme que de travailler avec des intervenants n’ayant qu’un seul métier, en l’occurrence l’exploitation d’un centre de profit.

A noter qu’un tel projet coûte plusieurs millions d’euros ; si le gestionnaire devait porter le projet seul et conserver la propriété des murs, cela viendrait à alourdir considérablement son bilan, créer d’importantes immobilisations et potentiellement freiner son développement structurel.

Il s’agit bien d’une tendance globale : depuis une décennie, nous constatons une externalisation du financement du parc immobilier dans tous les métiers de gestion d’hébergement (hôtellerie, résidences médicalisées, etc.).

Cette logique de fond s’observe d’une part pour les Résidences de Tourisme et les programmes proposant de la défiscalisation, mais elle est également bien réelle pour les centres de profit lié à de l’hébergement, à l’instar des grands groupes hôteliers, tel Accor, qui décident dans leur plan de développement de ne plus porter leurs actifs immobiliers.

10. Il n’y a pas de marché pour revendre ce type de résidence?
Avant d’envisager quelconque revente, il faut s’attacher à bien acheter.

Ainsi, acheter un appartement en bord de mer, régulièrement entretenu, dans un complexe doté de nombreuses prestations, moyennant un prix de revient neuf de ? € HT du m² relève d’un excellent achat, il suffit pour cela de comparer avec les prix pratiqués dans le neuf sur chaque région pour des typologies identiques.

Ce constat établi, il convient de s’intéresser à qui pourrait se porter acquéreur de ce bien dans quelques années.

Plusieurs options :

Celui qui souhaite avoir un pied à terre dont il pourra profiter à l’occasion : ce futur acquéreur pourra bénéficier de semaines d’occupation tout en percevant des loyers et aura la garantie de l’entretien de son bien immobilier toute l’année en maintenant la location de son logement sous bail commercial.

Le Maintien du bail commercial meublé lui permettra de procéder à des amortissements comptables et ainsi éviter une fiscalisation de ces revenus sur du long terme.

Le prix immobilier agressif permet également d’envisager une revente dans les meilleures conditions.

Celui qui souhaite investir, développer son patrimoine tout en générant des revenus non fiscalisés : ainsi le futur propriétaire pourra pratiquer des amortissements comptables sur le mobilier et l’immobilier et ainsi percevoir des loyers non fiscalisés pour une période de 25 à 30 ans.

A noter que la revente à l’investisseur à terme est facilitée par le fait que le niveau de rentabilité initial est élevé et que les loyers bénéficient d’une indexation, ce qui fera de ce support un produit à la rentabilité performante au moment de la revente.

11. Comment revendre, quand, par qui, à quel prix ? Y a-t-il des conséquences fiscales, qu’en est-il de la plus-value?

notaire

Quand ? A tout moment. Il est toutefois conseillé dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard (octroyant un avantage fiscal sur 9 ans) d’envisager la revente au-delà des 9 années de détention pour éviter toute reprise de l’avantage fiscal.

Par qui ? Une agence immobilière, le service négociation d’une étude notariée, un conseil en gestion de patrimoine détenteur de la carte de transaction ou bien encore par le biais du commercialisateur initial (TPC PARTENAIRE en l’occurrence).

A quel prix ? Le prix sera fixé au moment de la revente par la confrontation de l’offre et de la demande.
Exemple: Un bien acheté 100 000 € HT en année N avec 4,2 % de rentabilité HT/ HT rapporte 4200 € la 1ère année.

Hypothèse de revente: en N + 15 avec une revalorisation annuelle des loyers de 2 % : loyer annuel en N + 15 : 5 653 € HT Si la rentabilité demandée par l’investisseur en N+15 est de 4,2 %, alors le prix de vente théorique est fixé comme suit : 5 653 € / 4,2 % = 134 587 € HT.
Conséquences fiscales de la revente : avant 9 ans : en LMNP amortissable: pas de conséquence en Censi-Bouvard : Restitution de l’avantage fiscal sauf pour les reventes liées au décès de l’un des époux ou au licenciement de l’un d’eux. après 9 ans : en LMNP classique comme en Censi-Bouvard : pas d’incidence.

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Pour en savoir plus sur les investissements en résidences de tourisme

Page revente LMNP

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